BOBVIP体育董藩建议:哪里房价高就到哪里工作
浏览次数: 发布时间:2022-08-11 23:44:53

  bob娱乐官网对于中国当下的经济来说,最紧要的是房地产市场运行问题,因为房地产行业目前决定着大约1个亿的就业岗位,决定着地方政府大约65%左右的财政收入,决定着国家30%-40%的GDP增长。如果房地产市场出了问题,处在萎靡不振的状态,那么中国将很难实现稳就业、稳增长的目标,更别说稳预期了。房地产对宏观经济的影响太大。

  不仅在中国,在全世界发达国家最重要的经济问题也是房地产的问题。房地产业在美国也是第一大产业,其贡献大约占GDP总量的12%-13%,远远高于大约占8%左右的金融保险业。如果今天的房地产业不能很快理顺运行秩序,不能恢复投资、交易秩序,这对宏观经济的影响、对社会稳定的危害是非常大的。

  现在多地出现了断供潮,对此我非常担心,所以我很快写了两份建议,呼吁最高决策层和主管部门马上研究对策。这个问题太严重了,很多人没有意识到问题的严重性——我估计现在处在烂尾状态、已经预售了的房地产交易额大约在大几千亿到一万亿之间,如果断供风潮蔓延,就会把这些项目全卷进去。

  当这些项目处在断供状态时,不还贷的情况会向下传导,带动更多项目卷入其中。首先是,有很多开发项目虽然交了房,但这几年房价明显下跌,大家情绪很不好,当别人断供的时候,他们也可能跟进。其次,有些家庭原本不想断供,但这几年受疫情影响、受贸易战影响,大量下岗、失业,收入受到了很大影响,他们的还贷压力非常大。当看到别人断供,他们可能也会参与其中。再次,有很多已经竣工验收、老百姓也办理了入住手续的开发项目,迟迟办不下来房产证,比如在北京周围的河北省,这样的项目比比皆是。当房价下跌时,有些业主希望卖掉房子,但没有房产证,他们非常生气,非常郁闷,房价又在下跌,他们也可能参与到断供行列中。当这几方面的力量合在一起时,房地产产业链上的很多施工企业、供货商,也可能参与到不还款的行列中,救市的难度就会大大增加。

  我们不能让这种局面恶化下去。如果大量不能得到有效回收,信贷质量就会恶化。那些其实是我们在银行的存款转化来的,我们去存款,而银行是金融中介机构,我们的存款通过银行贷给企业。他们不还款,那么我们的存款可能会受到威胁,取款时可能会取不出来,这就麻烦了。如果所有这些违约同时发生,由此造成的危害,可以说比当年美国次贷危机要严重。

  要救市,首先要改变大家的预期。这几年,我们的房地产政策基本上是因城施策。现在救市,首先要在国家层面上出台政策,允许地方做一些补充。因为国家政策体现了导向,大家觉得政府救市的信心比较坚决,预期才可能改变。只靠地方政策不行,地方政策没有这么大的影响力。

  二是国家层面要出台文件或会议通报,要重新明确房地产支柱产业、主导产业、先导产业的地位,让大家知道房地产对稳住中国经济、稳住中国就业、稳住中国社会秩序的意义之大,开始重视这个行业,这样才会形成万众一心的局面。如果国家不做这样的表态,地方政府在救市时生怕犯错误,生怕被指责“冒进”,政策的力度就不够,也不敢强调房地产业很重要。实际上,地方政府都知道房地产业很重要,但我们必须说出来,去影响,影响预期,特别是在今天的自媒体主导的时代。在网上,唱衰和房地产的往往受到高度关注。体量这么大的房地产业要稳定,必须救,不能就这么崩坏了,但说这种话的往往被攻击,这种局面下去是不好办的。

  三是供给端、需求端要同步出招。从地方政府来看,最近的救市措施基本是鼓励老百姓买房,对开发商没出台什么政策。开发商不仅没钱拿地,现有项目都没法儿继续进行,所以对供给端也要出台政策,帮助开发商重新进入市场、完成投资,完成项目的建造。如果只刺激需求端却不增加供给,即使把现在的房子消化掉了,房价将来也可能暴涨,所以供给端和需求端要同步推进才行。

  四是采取系统化的措施,包括货币政策、财政政策、土地政策、落户政策等。比如很多年轻人,在北京工作七、八年,在这里扎下根了,但可能没有北京户口。他们喜欢北京,愿意在北京工作,为什么不能让他落户?让他落户,他就可以介入到北京房地产市场的购买活动中,要在这里建家,同时父母也会下定决心将来过来养老,因为都是独生子女。老人在前期身体好的情况下,还要来助年轻人照顾家庭、照顾孩子,这些房地产需求就会发生,同时也呼应了这些新北京人对这个城市热爱的心理,给了他们条件,让他们在热爱的城市中待下来。其他大城市也是如此。

  五是要帮助低收入阶层,帮助年轻人,通过政策来减轻他们的负担。特别是金融手段,要很好地发挥作用。比如现在买房,第一套30%、35%的首付,到第二套首付,北京就百分之七八十了,给父母买房一般要放在自己名下,能不能首付也30%、35%?年轻人收入会逐渐提升,第一套自住的房子,能不能首付15%、20%?这样你就可以提前两、三年进入这个市场,提前住上自己的房子,慢慢地去偿还。的时间能不能长一点?比如现在30年,如果改成40年,初期还款压力会大大减轻,因为本金摊到40年肯定少于摊到30年的数字。生活中我们借别人钱,一年内还和两年内还,压力肯定是不一样的。年轻人刚刚毕业这几年收入可能比较低,但北京房价又比较高,可不可以前五年只还利息不还本金?只还利息,不影响银行的利润收入,本金往后拖,等你收入提高了,完全可以摊在后25年或35年中。

  还有,我们的利息能不能降一些?从全世界看,我们一直是利率非常高的国家。前不久,各家国有大银行的股东们分了大量红利。全国企业都在亏损的时候,只有银行还在赚钱,说明银行还是有让利空间的。我一直在呼吁,金融政策必须调整,必须照顾低收入阶层,必须照顾年轻人。我们必须养老,很多人要给老人买第二套甚至第三套房子,因为两边父母可能都需要管。这也是我们刺激需求、稳定需求、恢复经济秩序、恢复社会秩序的一个非常重要的前提条件。

  包括税收减免,像年轻人买第一套房子,契税能不能减半?我们必须采取非常明确有力的措施改变大家的预期,同时出台一些有力的政策支持开发商。因为从现在的情况来看,只要开发商不能正常恢复生产经营,这些烂尾项目就不可能启动,后面的供应跟不上,政府想卖地也卖不了,所以我们首先要疏通开发企业的融资渠道。要在控制金融风险的前提下对开发商进行信贷支持。

  六是在严格监管、控制风险的前提下,帮助开发商恢复融资的渠道。前些年,信托、私募基金等融资渠道都发挥了很好的作用,但最近这几年它们都在收缩,这些渠道融资被控制得非常严。这就带来了今天这样的结果:开发商没钱了,盖不了楼,项目只能停在这里。如果不改善融资渠道,后面的局面就不可能改善。

  对现在积极进行复产复工、保交楼的这些企业,我们在税收方面是不是应该给予一些照顾?比如它们应该纳的税可以延一年,只要能先把项目做起来,能交楼,晚交税也是可以的。通过变通,改善开发商的生产经营状况,改善房地产行业运行的秩序,让大家看到供应端情况在变好,信心开始恢复,我想这是非常必要的。

  有的经济学家说预售制度是从香港借鉴来的,这个说法是错的,国外早就有了预售制度,香港也是学来的。我们看到有的经济学家名气非常大,他们强调必须取消预售制度——这个主张完全是错的。预售制度的产生有它的必要性,无论从供给端,还是需求端,都有它的积极意义。

  预售改变了开发商的融资方式,它的确对资金监管提出了要求。但在预售的情况下。开发商的开发能力大大提升了,使得行业的供应大大提升了。如果取消预售,现在开发商生产建造的能力至少会下降2/3,我的这种估计理由很充分,我就不在这里讲了。当取消预售、房子只能盖出此前的1/3时,你想想市场上的供需关系会变成什么样?价格长期来看会是什么样?

  再者,国外为什么会产生预售?政府又为什么允许?因为预售的情况下可以检测这个项目是否能适应消费者的需求。比如,在国外买一块地,这个地并没有开发,但开发商做出规划设计了,规划设计经批准后,后就可以根据图纸卖期房。若通过销售,开发商看到情况很好,达到了60%或更高比率的预售,那就证明对这宗土地开发,不会造成资源浪费,不会形成烂尾楼、建筑垃圾,盖完之后不会没人要。如果盖现房卖,盖完以后大家一看楼盘不行,规划、户型等也改不了。在预售制度下,当房子卖得不好时,开发商就马上调整规划、调整户型,这样就可以大大改善资源配置质量。

  预售制对于老百姓也是有好处的。第一,在不实施严厉调控的条件下,房价的长期趋势一般来讲是上涨的。预售时间比交房时间提前了两、三年,预售的时候,供求关系决定的价格是低的。等到现房出来时,价格很可能涨了,例如,买100平方的房子,预售时每平1万元,现房时涨到了1.3万,买现房老百姓是吃亏的。所以老百姓预售,等于间接参与了开发的过程,因此省了钱。这笔钱数额巨大,是非常有意义的。而且我们只交了一个首付,就带来了这样的增值。这个简单的例子中,等于用30万首付买期房,节省了30万,回报率是100%。

  第二,为什么买房者要买期房?因为期房阶段房源多,更容易挑到适合自己的房子。通过预售方式,买房者可以提前抢位,还可以提前挑楼栋区位、户型、朝向、楼层等。预售给了买者选择的权利,BOBVIP体育买房者不但可以买现房、二手房,还可以买期房、一手房,买房者可以提前锁定自己喜欢的项目。

  现在预售制出了问题,首先是的时间不对。在国外买房,交了首付之后,不会和商品房买卖合同一起办,交房时才办手续。但在中国,把这个程序给改了,当老百姓买房时,必须同步办理手续,银行提前几年收利息。这对买房者的财产权益是一种伤害。

  买房时必须同步办手续,这一规定等于把风险全部推给了老百姓。如果到交房时,出现烂尾,交不了房,就把买房者套进来了,买房者没收到房子,却需要偿还房贷,而且它的合同是格式合同,必须无条件偿还。这种合同设计是显失公平的,必须改。我们可以预售,但合同要交房时办理才对。对预售资金的监管,也要买房者参与到其中,不能只靠政府和银行。

  在这样改的同时,为了不降低开发商的开发能力,该怎么办呢?其实,当开发商通过预售拿到钱的时候,就证明风险几乎不存在了,因为有这么多人喜欢并预定了这个项目,正常开发就是没问题的。银行可以给开发商,有这么多预售合同起到保障作用,银行也会尽心监督自己的用于这个项目,盖完之后再对买房者发放按揭,开发商拿到这部分按揭的钱和首付后,立刻偿还银行的开发,这样逻辑就理顺了。

  取消预售制会带来房地产开发秩序大的动荡、大的破坏,也会极大地降低供应能力,这是不对的。一定要完善预售制,而不是取消。全世界都有这种方式,但人家的方案设计合理。我们得改了,银行通过格式合同强行让老百姓接受,这是不对的。国家应该看看怎样借这个机会完善我们的预售制度,尤其是与预售制度有关的制度,包括时间、首付监管、开发贷支持。

  中国有一个传统,男女双方结婚,丈母娘一般会要求男方要买一套婚房才能娶自己的女儿。这种文化传统谈不上对错,它是历史形成的。但总体来讲,大部分情况下,男女双方的家长都会帮忙。“应该男方买房!”有这种认识的人,比率应该是有的,但大部分人不会这样,大部分父母家庭,还是希望一块儿参与买房,表达一下对孩子的支持。双方家长都掏钱,其实也没关系,留有证据,即使有一天出现意外,财产纠纷也会得到很好的司法处理。

  中国的财产是家族性的,年轻人买房子父母给予支持非常普遍,也没什么不对。我过去也说过,父母的钱早晚是你的钱,因为大多数孩子都是独生子女,如果父母没有压力,支持一下,这是很好的事情。父母有压力,硬逼父母,那不应该。BOBVIP体育提前买了房子,常规状态下房子保值增值,或者至少生活秩序稳定了,这是非常有意义的。下一步年轻人成长起来,再研究怎么帮父母买房,接到身边养老。

  现在单身女性的购房比率越来越高了,这是社会演化、生活方式演化到了今天这个阶段的重要表现。有很多原因共同导致了这个结果。

  第一,现在年轻人参加高考,升学比例特别高,导致在外地就业的比率特别高。比如可能你的老家在别的省,你来北京工作,不和父母住在一起,你即使还没结婚,只要有条件,可能也想买房了。

  第二,现在女同志都很重视事业,平均结婚年龄不断向后推迟,但是住自己的房子又很有必要,所以没结婚、提前买房子很正常。还有一些人现在的思想观念发生了变化,认为结婚不结婚无所谓,这样,大龄青年在增加,不婚主义者在增加,但他需要有自己的房子。

  第三,离婚率上升,离婚之后女性自己希望有一套房子。这就带来了今天我们看到的很多单人家庭的大量增加,这也是房地产需求的一个重要原因。

  其实,房地产增长的过程是没有结束的,我们通过政策,抑制、打压,使它提前进入这个状态。只要我们松动政策,市场慢慢修复,房地产行业还会有发展前景,还是可以靠房地产增长继续拉动经济增长,防止中国经济出现大的滑落。BOBVIP体育

  很多年轻人因为一线城市竞争强、压力大,选择逃离北、上、广、深、杭,去一些稍微小一些的城市,比如成都、大连、昆明。我坚决反对年轻人因为竞争很激烈就逃离的做法,我从来都是鼓励我的学生留在北京,实在不行的话去上海、深圳也可以。为什么?我直接告诉他们哪里房价高就到哪里工作,因为房价高是一个结果,房价高的地方意味着人口多,人口多意味着舞台大,舞台大意味着交换关系更加复杂,意味着人情、权力的影响是弱的,我们可以更多靠自己发展,不必求人。越大的地方越公平,越大的地方越有秩序,越大的地方越文明,越大的地方对我们长见识,提高个人素质越有好处,我们每天都可以听各种研讨会,每天都可以听各种报告,我们周末的时间就可以去看各种演唱会,这些在小地方是做不到的。留在大城市,虽然前期艰苦一点,慢慢地就会好起来。如果在大城市发展不起来,回到小城市同样没有机会。在大城市惨,可能是大家感觉到一种压力,但在小城市的惨,是在不知不觉中被淘汰,慢慢地发生,没有人意识到。

  北京、上海的人口负增长,是因为我们严格控制人口流入。毕竟在北京留下来的大多数人希望有个户口,没有户口还能留下来的人就少了很多。如果像西方那样放开户籍制度,你看看北京是什么样子?在纽约发展、在东京发展、在伦敦发展,和在格拉斯哥发展、在芝加哥发展是不一样的。一线城市的舞台非常大,功能非常强,它带来的机会非常多,对年轻人的发展是非常有利的,所以一定要尽量待在大城市。当然,每个人的能力不一样。

  如果你对中国未来有信心,如果你认为中国经济会稳定,如果你认为中国改革开放会继续向前推进,如果你认为你的财富会继续增加,一般来说大城市的住房,早买比较好。当然,如果看法有差别,如果你觉得不是这样,可能你就不会做这个决策。其实房产投资一定是看中长期,基于中长期的决策,和看眼前高一点儿还是低一点儿而进行的决策完全不一样。比如看眼前,你买了,明年跌了一点,你就很懊恼。但因为你买了,手中有货,以十年跨度来看,往往比不买强很多。所以,基于长期的结论和基于短期的结论不一样。

  最近,我看到的很多关于房屋公摊面积的言论都是不对的。我们要理解,按照建筑面积标注也好,按照套内使用面积标注也好,它们只是两种标示方法,不意味着换成套内面积标注,你就可以少花钱了。就像我一位朋友蔡照明先生比喻的那样:一种是带皮的花生,一种是剥好的花生,千万不要认为同样的钱,买剥好的花生仁,你就会赚到便宜。开发商可以按套内标,或者你同时标出来,建筑面积多少,使用面积多少。两种方法都标出来都可以,不是取消不取消的问题,按照套内面积买,那些公摊面积依然摆在那里。但如果按套内面积标,房价会暴涨20%-30%,因为公摊成本还是要摊到你身上的——走廊你没走吗?电梯你没用吗?就像考试,是60分算及格还是80分算及格?按80分算及格,及格的人就少一些,但排名还是一样的,其实并没有改变你自己真实的学习情况。并不是我们取消了公摊面积,公摊就没有了,房子就可以没有电梯间、没有走廊、没有楼梯井、没有控制室的面积、没有物业用房的面积、没有监控室的面积、没有设备层的面积。这里我是从开发商会计核算角度说的,其实卖得出的销售定价,与供求关系有关,与成本无关。这更说明计较公摊面积没有意义。而且走廊宽、电梯大,大家也增加了舒适度。好的体验感会增加需求、提升定价的。

  我不赞同以房养老、不生孩子这种做法。第一,生孩子是我们整个社会往下延续的必要条件,也是我们晚年生活有所依靠的必要条件。你去看看处在养老院的人是什么状态,你就知道,有个孩子,即使对你不够孝顺,或者能力不够,没办法天天伺候你,但毕竟有孩子和没孩子不一样。养老院受欺负的那些人,全是没有孩子的,有孩子的一周来一次,护工们还是要考虑考虑,你人家的老人,孩子会来找你的。

  当然了,我还是主张居家养老。和自己的亲人住在一起,早期父母还能动的时候,子女适当的照顾即可;父母八十来岁时需要照顾的时候,子女一般也就退休了,可以全力照顾;实在照顾不了的时候,送养老院,可以经常过去,这样就好很多。你说你没有子女,在家里摔倒了都没人知道,你打电话都不知道打给谁,那怎么行呢?一定是子女越多越好,虽然此前有养育压力,但长大了就好了。像我们是五六十时代出生的人,我们家兄弟姊妹六个,总体上都很孝敬,有出钱的、有出力的,父母就很幸福。我不在老家,压力就很轻,我多出一点钱,我的姐姐哥哥们多出一些力。父母身边孩子多,始终能看到眼前的第二代、第三代甚至,他们的精神状态完全和孤独老人不一样,他们活九十来岁很正常。

  要是没有子女,没人管,摔倒了没人扶你,或晚扶一会儿就完了,某些疾病迟送医院一会儿就完了。而有子女的父母,岁数大了,即使子女白天不能陪你,晚上过来睡觉,或者让孙子过来睡觉,有点意外他是知道的。没有孩子谁管呢?养育孩子不要想成本,子女将来如果有出息,他也会赚更多钱的,以后父母也可以分享。一定要多生孩子,至少是两、三个,保证我们整个社会延续,也保证家庭的延续。如果家族到你这儿就划了句号,那不太好。返回搜狐,查看更多